Qué ha cambiado desde el 1 de octubre de 2026
Desde el 1 de octubre de 2026, los alquileres de temporada cambian de reglas en España. Un contrato temporal ya no puede sostenerse únicamente porque propietario e inquilino hayan decidido llamarlo así: tiene que existir una causa real, expresa y acreditable que explique por qué el arrendatario necesita esa vivienda durante un periodo limitado. Si esa causa no existe o no puede probarse, el contrato pasará a tratarse como un alquiler de vivienda habitual.
El Real Decreto-ley 26/2026 modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos y establece nuevas reglas sobre la duración de los arrendamientos temporales, el encadenamiento de contratos y las subidas de renta. Es la reforma más significativa en esta materia desde la Ley de Vivienda de 2023.
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Las tres modalidades de alquiler y en qué se diferencian
Antes de entrar en los cambios concretos, conviene tener clara la distinción entre las tres modalidades de arrendamiento que existen en España, porque sus implicaciones legales y fiscales son muy distintas:
- Alquiler de vivienda habitual: el arrendatario destina la vivienda a su residencia permanente. Se rige por el Título II de la LAU, con duración mínima de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) y prórrogas obligatorias. El propietario puede aplicar reducciones en el IRPF de entre el 50% y el 90% sobre los rendimientos.
- Alquiler de temporada: el arrendatario necesita la vivienda de forma temporal por una causa concreta — trabajo, estudios, reforma del domicilio habitual. No es turístico ni es vivienda habitual. Se regula por el Título III de la LAU. No hay prórrogas forzosas y el plazo es el que pacten las partes, ahora con un máximo de 12 meses. El propietario no puede aplicar las reducciones del IRPF que sí corresponden al alquiler habitual.
- Alquiler turístico o vacacional: uso recreativo o vacacional, regulado por normativa autonómica. Requiere licencia turística. Si se prestan servicios similares a los hoteleros (limpieza periódica, recepción, cambio de ropa), tributa con IVA al 10%.
Los cambios concretos del RDL 26/2026
1. La causa temporal debe ser real y demostrable
El alquiler temporal exige ahora una causa real y acreditable, cuya prueba corresponde al arrendador. No basta con incluir en el contrato una frase genérica como "el arrendatario necesita la vivienda temporalmente". La causa debe ser concreta, verificable y estar documentada: un contrato de trabajo temporal en otra ciudad, una matrícula universitaria, una obra en la vivienda habitual.
Si el arrendatario impugna el contrato y el arrendador no puede acreditar la causa, el juez puede reconvertir el contrato en uno de vivienda habitual — con todas las consecuencias que eso implica en cuanto a duración mínima y derechos del inquilino.
2. Duración máxima de 12 meses
El alquiler temporal tiene ahora una duración general máxima de doce meses. Sin causa acreditable, o encadenando más de dos contratos, se convierte en contrato de vivienda habitual.
Esto afecta directamente a la práctica habitual de algunos propietarios de encadenar contratos de temporada de 11 meses para evitar las prórrogas forzosas del alquiler habitual. Con la nueva norma, ese encadenamiento se considera fraude de ley y el contrato se recalifica automáticamente.
3. Alquiler por habitaciones queda regulado
El RDL 26/2026 incluye también el alquiler por habitaciones dentro de la LAU por primera vez. La principal restricción: en el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la de la vivienda completa. Esto limita la rentabilidad de esta modalidad en pisos compartidos.
La fiscalidad: el punto donde más se equivocan los propietarios
El error más frecuente es asumir que el alquiler de temporada tiene el mismo tratamiento fiscal que el alquiler de vivienda habitual. No es así, y la diferencia puede suponer miles de euros en la declaración de la renta.
Alquiler de vivienda habitual — reducciones en el IRPF:
Los rendimientos del alquiler de vivienda habitual tienen una reducción general del 50% en el IRPF. En zonas de mercado residencial tensionado, esa reducción puede llegar al 60%, 70% o incluso al 90% si se cumplen determinados requisitos (reducción del precio respecto al contrato anterior, arrendatario joven, vivienda rehabilitada).
Alquiler de temporada — sin reducción:
Los ingresos del alquiler de temporada se declaran como rendimientos del capital inmobiliario, al igual que el alquiler de vivienda habitual, pero sin las reducciones del 50%-90% en ningún caso. El propietario tributa por el 100% del rendimiento neto.
El impacto es significativo. Un propietario que obtiene 10.800 euros al año de alquiler de temporada tributa sobre los 10.800 euros completos. Si fuera alquiler habitual con reducción del 50%, solo tributaría sobre 5.400 euros.
IVA en el alquiler de temporada:
El alquiler de temporada está exento de IVA, ya que se considera un arrendamiento de uso residencial y no una actividad económica ni un alquiler turístico. La exención se pierde si se prestan servicios adicionales similares a los hoteleros — en ese caso pasa a considerarse alquiler turístico y tributa al 10% de IVA.
Gastos deducibles en el alquiler de temporada
Aunque no hay reducción sobre el rendimiento neto, sí pueden deducirse los gastos necesarios para obtener los ingresos:
- Intereses de la hipoteca (si la hay) y gastos de financiación.
- Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y tasas municipales.
- Gastos de comunidad de propietarios.
- Primas de seguros del hogar y de impago de alquiler.
- Gastos de conservación y reparación (no mejoras).
- Amortización del inmueble: el 3% del valor de construcción anual.
- Honorarios de gestoría o asesoría relacionados con el arrendamiento.
Si la vivienda solo está alquilada parte del año, los gastos se prorratean proporcionalmente a los días efectivamente arrendados. Por los días en que la vivienda esté vacía, se imputa una renta por el uso como segunda residencia.
Qué debe incluir el contrato de alquiler de temporada a partir de octubre de 2026
Para que el contrato sea válido y no pueda ser recalificado como alquiler habitual, debe incluir obligatoriamente:
- La causa concreta de la temporalidad, expresada de forma clara: trabajo, estudios, obra en vivienda habitual u otra causa justificada.
- La duración pactada, que no puede superar los 12 meses.
- Una declaración expresa de que el arrendatario no va a destinar la vivienda a residencia habitual.
- La documentación acreditativa de la causa, o al menos la referencia a ella — el contrato de trabajo, la matrícula, el presupuesto de obras.
Un contrato de temporada sin causa acreditable no solo es inválido — también puede tener consecuencias fiscales para el arrendador si Hacienda considera que se ha intentado eludir las obligaciones de un contrato de vivienda habitual.
El riesgo de usar el alquiler de temporada para eludir prórrogas
Muchos propietarios habían optado por contratos de temporada de 11 meses precisamente para evitar las prórrogas forzosas del alquiler habitual. Con el RDL 26/2026 esa estrategia tiene fecha de caducidad: encadenar más de dos contratos de temporada con el mismo arrendatario convierte la relación en un arrendamiento habitual de pleno derecho.
Los contratos firmados antes del 1 de octubre de 2026 mantienen las condiciones pactadas hasta su vencimiento natural. La nueva normativa aplica a los contratos firmados a partir de esa fecha.